# 470

회귀의 전설

470장. 사회적 기업 (2)

‘갑자기 땅은…….’

황효관은 오늘 만남을 학수고대했다.

대웅 건설에서 퇴출당하고 갈 곳을 잃었었다.

청춘을 다 바쳐 대웅 건설에 이바지했지만 마지막은 퇴직금 몇 푼이 고작이었다.

돈이 문제가 아니었다.

대웅을 인수한 국영은행에서 임원들을 무차별적으로 잘랐다.

정권에 실낱 같은 줄도 없는 자는 모두 잘렸다.

실력과 영업 능력 따위는 중요하지 않았고 보지도 않았다.

점령군이 적을 소탕하듯 무차별적으로 칼을 휘둘렀다.

그 칼을 황효관도 피할 수 없었다.

인생의 모든 게 끝난 것 같았다.

세월을 견디며 와신상담했지만 불러주는 주군이 없었다.

남은 건 우후죽순 들어서는 아파트 내 경비 자리 정도의 일자리뿐이었다.

해외 영업을 뛰며 사우디아라비아 같은 아랍 대공사를 맡았던 과거의 행적과는 전혀 어울리지 않았다.

눈물을 삼키며 조상들께 간청했다.

절에 올라가 삼천배를 올리고 백팔배 공덕을 수없이 쌓으며 신들께 매달렸다.

제발 다시 한 번 인생의 꽃을 피울 수 있도록 도와달라고 말이다.

온 마음을 다했다.

그리고 하늘은 무심치 않았다.

다시 찾아온 기회.

황효관은 입사동기였던 하관우 회장의 부름을 받았다.

계열사는 달라도 과거부터 친분이 있던 사이였다.

그런데 자신과 별반 처지가 다르지 않았던 하관우가 TS 그룹 회장 신분이 됐다.

대웅맨들이 TS 그룹에 경력직으로 입사하기 시작했다.

황효관도 때를 기다렸다.

동기였을 당시 상당히 친했고 서로의 실력을 인정하던 사이였다.

생각했던 것보다 기다림은 길지 않았다.

드디어 하관우가 그를 부른 것이다.

TS 그룹 산하 건설 쪽에서 일을 맡기려나 싶었다.

당장 직급이 주어진다면 해외에 나가 대규모 공사를 수주할 수도 있었다.

과거 그와 인연 있던 아랍 사내가 아랍 에미리트 왕자였다.

하지만 건설이 아닌 다른 일을 맡겼다.

당장은 천일 그룹 인수팀의 팀장이지만 미래 회장직이 걸려 있었다.

심장이 두근거렸다.

황효관은 앉아보지 못한 자리였다.

직장에서 최고 서열은 그룹 회장 자리다.

회장 직계가 아닌 이상 대한민국에서 샐러리맨 신화는 대부분 그룹 사장단이나 부회장급에서 끝났다.

하관우는 비밀 엄수 약조를 받았다.

자신도 해외 투자자와 한국 투자자의 힘으로 회장 자리에 올랐음을 고백했다.

어느 정도 경제계에 알려진 내용이었지만 깊숙한 내막은 몰랐다.

하관우 뒤에 엄청난 배경을 가진 투자자가 있을 거라는 사실 말이다.

그러나 그 인물이 눈앞의 저 젊은 청년일 줄은 상상도 못했다.

하관우가 이곳에 오기 전 넌지시 얘기하지 않았다면 믿지 못했을 것이다.

나이는 이십 대 초반에 한국대 법학과에 재학 중인 인재이며 자수성가한 슈퍼 투자자.

월가의 떠오르는 투자의 신으로 불리고 있는 로버트 라이언의 투자자문역을 맡았다고 했다.

그가 안아 그룹과 천일 그룹을 넘어트렸다.

10대 그룹에 드는 기업 하나와 그에는 못 미치지만 탄탄하던 그룹을 삼켰다.

그런 보스 장태산이 대지 매입을 언급했다.

직원들을 정규직으로 고용하고 투기를 경멸한다는 하관우가 말했던 정보와 달랐다.

크게 상관은 없는 발언이지만 살짝 실망감이 들기도 했다.

대한민국은 부동산 때문에 망국의 길로 향한다는 걸 상류층들은 잘 알고 있었다.

동시에 부를 창출할 수 있는 수단으로 사용되고 있어 누구도 신랄하게 산통을 깨려 하지 않았다.

차라리 교묘하게 언론을 부추겨 부동산 붐을 일으키는 데 앞장섰다.

땅을 선매입하고 건물을 건축해 월세를 받고 멋모르는 사람들에게 뻥튀기를 해 떠넘겼다.

아파트를 취급하는 건설사들도 모두 그 수법으로 돈을 벌었다.

토지비 빼고 평당 150이면 아파트는 완벽하게 건축됐다.

일반 건축비와 달랐다.

대규모 물량을 소비하는 만큼 혜택이 넘쳤다.

탄력적으로 공사 기간 단축을 통해 엄청난 이득을 얻었다.

서울에서 분양하면 최소 50% 마진을 획득했다.

럭셔리한 모델 하우스와 자극적인 문구로 사람들의 욕망을 자극하고 정치권에 로비를 벌여 지하철이나 도로 같은 호재를 끌어왔다.

거기에 대기업 브랜드가 더해지면 원가 1억 원도 안 되는 아파트가 순식간에 수억으로 탈바꿈했다.

땅 짚고 헤엄치는 것보다 쉬웠다.

물론 정치권이나 행정부, 자치단체에 로비자금을 뿌려야 했지만 추후 들어오는 수익에 비하면 푼돈이었다.

해외 건설 자금은 비자금으로 조성하고 국내에서 버는 돈은 그룹의 로비자금 창구로 활용했다.

그래서 개나 소나 기업들이 건설사에 뛰어들게 만들었다.

인건비와 기타 비용을 자유자재로 부풀릴 수 있어 대한민국에서 이만한 수익성 높은 사업이 없었다.

“집 좀 지으려고 합니다.”

“지금도 건설사에서 아파트를 분양하고 있습니다.”

하관우 회장이 조용히 나섰다.

그도 장태산이 평소에는 땅 욕심을 내지 않는다는 사실을 잘 알았다.

“부족합니다.”

“네? 천일과 TS 건설까지 합치면 일 년에 만호 정도 됩니다. 부족한 규모라고 하기에는…….”

‘도대체 무슨 생각이신 거야?’

하관우 회장은 젊은 보스의 생각을 읽을 수 없었다.

분명 그룹의 주력사는 건설이 아니었다.

천일건설도 아파트보다는 국가 건설 산업 입찰이 주였다.

“그래서 집값이 떨어질까요?”

“집값요?”

“그게 무슨…….”

하관우와 황효관은 갑작스런 보스 반격 질문에 당황했다.

땅을 매입하고 아파트를 건설하겠다는 사람 입에서 나올 만한 말이 아니었다.

“모델 하우스 저렴하게 짓고 친환경과 적당한 고급 자재, 독성 없는 시멘트 기준 최소 50년 이상 버틸 수 있는 아파트 평당 단가가 얼마나 할까요? 토지비는 일단 제외입니다.”

듣고 싶은 대답 대신 보스는 질문을 던졌다.

“그 정도 사양이라면 평당 170만 원이면 충분합니다. 아파트는 타 건설과 달리 표준화, 대량화 이점이 큽니다. 단위가 클수록 투자비가 적게 듭니다.”

대웅건설에서 근무했던 황효관이 시원하게 답했다.

고급 자재와 친환경 인증 마크에 비용이 생각보다 많이 들어갔다.

“신혼부부가 아이 하나나 둘 정도를 커버할 수 있는 25평 방 세 개 기준으로……. 4,250만 원이네요. 제반 수수료 포함입니까?”

보스는 계산이 빨랐다.

“물론입니다. 아파트 입주시 들어가는 행정비용 포함해서입니다.”

“그런데 분양가는 왜 그렇게들 비쌉니까?”

“과거와 달리 요즘 대부분 프로젝트 파이낸싱으로 비용을 충당합니다. 나눠 먹어야 하고 이자가…… 쎕니다.”

황효관이 답했다.

대출 기업의 자산이나 신용에 따르지 않고 사업의 수익성과 유입 현금을 담보로 자금을 빌려주는 기법이 프로젝트 파이낸싱이었다.

“부동산 거품이 일어날 수밖에 없다는 말이군요.”

“맞습니다. 시행사와 분양사, 시공사, 그리고 금융사가 이익을 위해 서류상 회사를 만들어 사업을 진행하는 방식입니다. 보통 도로나 항만, 발전소 같은 사회간접자본에 사용되는 방식이지만…… 한국에서는 특히 부동산에 대한 유사담보대출로 전락했습니다. 국가에서도 적극적으로 권장하기도 합니다. 그런 까닭에 각자 몫에 해당하는 이익금이 건설비에 책정되어 있습니다.”

“비자금을 빼돌려도 모르겠군요. 명목상 사업 주체인 프로젝트 회사가 목적을 달성하면 해산하면 그만이니까요.”

‘그것까지 알고 있어?’

핵심을 찌르는 보스의 말에 황효관은 내심 놀라움을 금치 못했다.

금융권이나 건설사, 최소 전공자들만 쉽게 이해할 수 있는 사업구조였다.

“대부분 그러고 있습니다. 97년 외환위기로 많은 건설사가 무너지는 바람에 나타난 사업 형태입니다. 건설사는 시공만 담당하고 전문 시행사가 용지매입 및 분양 업무를 전담합니다. 은행은 리스크를 책정에 뛰어드는데…… 정부의 입김이 많이 작용하는 편입니다.”

“관련업자가 많군요.”

“사업체들 중 가장 현금화가 쉽습니다.”

황효관은 길게 답하지 못했다.

자신도 건설사에 근무했지만 관행처럼 뇌물을 상납했다.

정치권부터 지방 말단 공무원까지 접대가 일상화돼 있었다.

한 번 맛들이면 공무원들도 빠져나오지 못했다.

박봉과 비교할 수 없는 혜택이 넘쳤다.

정치자금 및 현금, 차량, 여자 등등이 무시로 제공됐다.

“그럼 우리도 만들죠. 프로젝트 파이낸싱.”

“???”

“보스 그게 무슨…….”

오늘 여러 번 당황하게 만드는 보스의 발언들이었다.

“저도 대충 알아봤습니다. 작년 말 기준으로 약 80조 정도가 부동산 프로젝트 파이낸싱으로 투자되었더군요. 미국발 금융 위기로 사업 부진과 부도에 빠진 프로젝트 파이낸싱이 많습니다. 일단 그걸 접수하십시오.”

“접수라 하시면…….”

황효관이 조심스럽게 되물었다.

프로젝트 파이낸싱 대출은 최소 몇 천억에서 큰 건 조 단위였다.

그걸 인수하자면 상당한 자금이 소요될 것이다.

“2011년 국제회계기준이 도입되면 하고 싶어도 못합니다. 그 전에 쓸어 담으십시오. 갑작스런 금융위기로 부동산이 얼어붙어 있는 이때가 좋습니다. 전국에 산재한 프로젝트 파이낸싱 건수들을 파악해 보고하십시오.”

“전부 다요?”

황효관이 놀라서 물었다.

“네. 전부 다요~”

“TS 건설도 포함입니까?”

“물론입니다. 천일 건설로는 벅찹니다.”

“상당한 자금이 필요할 수 있습니다. 은행권에서도 사업 주체가 바뀌는 걸 탐탁지 않게 생각할 겁니다.”

“뒤에 있는 정치인들이 불편하겠지요.”

“……보스께서도 알다시피 대한민국 건설은 모두 이권 사업입니다. 땅을 미는 것조차 정치 행위입니다.”

황효관이 솔직하게 자신의 의견을 피력했다.

건설 사업이 생각보다 쉽지 않다는 걸 알리고 싶었다.

“정치적 책임은 제가 집니다. 그건 걱정하지 마십시오. 물론 자본도 제 친구들이 책임질 겁니다. 그것도 걱정 내려놓으십시오. 두 분은 회장과 건설사 대표로서만 목적에 맞게 움직이시면 됩니다.”

“주택 건설은 끝물이라는 보고가 있습니다. 과거에 비해 상승여력이 떨어집니다. 일본처럼 인구 감소에 따른 장기불황에 대비함이 사업의 올바른 방향입니다. 전 세계적으로 이번 미국 부동산발 금융위기에 따른 자각심으로 당분간은 부동산이 상승할 여력이 없는 것으로…….”

“황 대표님 의견이 틀렸습니다.”

“네?”

“부동산은 더 오릅니다. 그것도 미친 듯이.”

“보스. 그건…….”

“일본처럼 베이비 붐 시대의 인력들이 퇴직하고 신생아가 줄어들어 인구감소가 되는 건 현실입니다. 그러나 인간의 욕망이 그걸 뒤덮고도 남습니다.”

“욕망요?”

황효관은 보스의 말에 빠져들었다.

나이는 한참 어리지만 보이는 식견은 감을 잡을 수 없을 만큼 넓었다.

뭔가 미래를 알고 예견하는 것처럼 거침이 없었다.

“남들보다 더 많이 벌고 편하게 살고 싶은 게 인간 욕망의 본성입니다. 그 광기가 투기를 조장하는 사기꾼 정부를 만나면 폭발하게 됩니다. 이 정부 시절 내내 부동산은 광풍에 시달릴 겁니다. 그리고 다음 정부는 욕망의 불길을 끌 수가 없습니다. 한 번 시작된 거품은 누군가 확 걷어내야 하는데 정치인들은 두려워합니다. 욕망의 광기에 물든 집단을 이길 정부는 없습니다. 그러다가…… 자연스럽게 제2의 IMF를 맞아 강제적으로 빚잔치를 당할 겁니다. 한 가정도 자산보다 빚이 많고 이자로 거둬들인 수익이 은행에 빨려 들어가면……. 망하는 게 정상인 것처럼 말입니다.”

무심하고 담담한 보스의 말을 듣고 있던 두 사람은 입안이 바짝바짝 탔다.

미래를 부정적인 시선으로 보고 있는 보스.

하지만 결코 틀린 말이 아니었다.

“물론 가진 자들에게는 좀 더 아름다운 세상이 올 겁니다. 파산한 집안이 다시 일어나기 어렵듯 부동산을 거품가로 구입한 일반인들은 평생 빚을 갚다가 헐값에 가진 자산을 빼앗길 겁니다. 그런 시절에는 싸게 금리를 얻을 수 있는 신용 좋은 자들과 현금을 비축한 자들이 자산을 모두 빨아 마실 겁니다. 조금만 공부하면 흐름을 읽을 수 있지만…… 다들 그런 현실은 외면하고. 막상 발 앞에 불똥이 튀어야 깨닫게 될 겁니다. 그리고 남은 건……. 방향을 잃은 원망뿐일 겁니다. 시장경제의 무서움을 몸소 겪고 난 뒤가 되겠지만 말입니다.”

“…….”

순식간에 싸늘한 침묵이 공간을 휩쓸었다.

정작 상류층으로 살고 건설업종에 근무했던 당사자들이었기에 보스의 말에 미래가 훤히 그려졌다.

IMF 당시에도 딱 그랬다.

“앞으로 파산까지 10년쯤 남은 것 같습니다.”

“보스……. 너무 비관적인 전망을…….”

“비관적이지만 부정할 수 없습니다. 돈 몇 푼에 영혼을 팔아 버린 자들이 세상을 흔들 겁니다. 과거부터 그래왔듯 앞으로도 다르지 않습니다.”

“외람된 질문이지만 그럼에도 부동산에 투자하시는 이유가…….”

황효관이 용기를 내어 핵심을 물었다.

“환원요.”

“네? 환원요?”

“미래를 알고도 노력도 하지 않았다고 천벌 받을 게 두렵습니다. 세상은 혼자 사는 게 아니지 않습니까.”

“???”

보스가 의외의 대답을 하고 씨익 웃었다.

의미를 깨달을 수 없는 수수께끼 같은 발언이었다.

“앞으로 두 건설사는 평당 250만 원에 장기 임대사업에 뛰어들 겁니다.”

“장기 임대사업요? 굳이 그럴 필요가…….”

“일반분양은 없습니다. 우선 신혼부부에게 10년 전세 임대하십시오. 전세금은 평당 250 정도면 됩니다. 초 저리로 자금을 차용해 줄 테니 은행 비용도 걱정 마십시오. 전세 완료되고 나면 입금하십시오. 어차피 250만 원이면 차익이 발생하니 그걸로 토지비용과 기업 이익은 충분합니다. 그리고 한 집에 아이가 한 명씩 태어날 때마다 5년씩 임대 기간을 늘려주십시오. 동시에 15년쯤 지나면 전세가로 매도하십시오.”

“허억!”

“!!!”

두 사람은 정신이 번쩍 들었다.

보스의 발언이 절대 농담이 아닌 게 확실했다.

정부도 아닌 일개 개인이 이렇게 큰 그림을 그리며 나설 수 없는 법이다.

이건 자선사업과도 같았다.

아이를 가진 신혼부부들은 공짜로 사는 것과 다름없었다.

“무조건 신혼부부여야 합니다. 하자 보수가 발생하는 순간……. 위로 책임을 물을 겁니다. 최소 아파트는 50년 이상 버텨야 합니다.”

보스가 미친 게 분명했다.

엄청난 초기 자금이 투입될 수도 있는 사업임에도 전혀 두려워하지 않았다.

“그렇다고 허허벌판 외곽은 안 됩니다. 수도권 같은 경우는 전철과 교통이 편한 곳이 1순위입니다. 그리고 임대기간 중 다른 아파트를 매입하면 바로 퇴거 조치하십시오. 이 좁은 국토에 가정당 집은 한 채면 충분합니다.”

보스의 의견은 명확했다.

“보스……. 그룹들을 사회적 기업으로…… 육성하고 싶으신 겁니까?”

하관우 회장이 진지하게 물었다.

지금까지 보였던 보스의 행동과 추진해 온 일들의 의미를 이제 알 것 같았다.

기업의 극단적 수익이 목표가 아니었던 것이다.

지금까지 기업과 사회 공동성장을 꿈꾸는 사회적 기업을 추구하고 있었다.

“충분히 가졌으면 적당히 풀어야죠. 아니면 벼락 맞고 죽을 수 있습니다~. 하하하.”

유쾌하고 넉넉한 보스의 태도.

파바밧.

서로를 마주보며 부딪치는 세 사람의 시선.

“최선을 다해…… 보필하겠습니다!”

하관우 회장과 황효관 대표는 자리에서 일어나 보스를 향해 허리를 굽히며 깊게 고개를 숙였다.

보스가 추구하는 이상향은 누가 들어도 아름다운 그림이었다.

“제가 더 잘 부탁드립니다.”

말과 함께 자리에서 일어나 허리를 숙이는 보스.

그렇게 세 사람은 서로를 향해 진심으로 마음을 열고 고개를 숙이며 신뢰를 나눴다.

혼자가 아닌 여럿이 함께 행복하게 살아가는 세상을 꿈꾸며…….